الرهن العقاري ( Mortgage )

الرهن العقاري قرض يُتيح للشخص (أو للشركة) أن يقترض نقودًا ليشتري، منزلاً أو عقارًا آخر. وتكون الملكية ضمانًا للقرض. ومن حق المُقرض اتخاذ الإجراءات الشرعية لامتلاك هذا العَقار إذا لم يُردُّ القرض في موعده. وغالبًَا ما يكون الرهن العقاري خاصًا بالعقارات. ويتكون الرهن العقاري من جزءين: عقد لدفع الدين وحافظة خصم على العقار ضمانًا للدين. ويحدد العقد مقدار الدين وطريقة الدفع ومقدار الفائدة، وأية شروط أخرى للاتفاق. وحافظة الخصم نوع من الضمان، يُعطي المُقرض حقَّا قانونيَّا للمطالبة بملكية العقار إذا لم يُردُّ القرض. ويشير اصطلاح رهن عقاري عادًة إلى الاتفاق بصورة عامة. ويسمى المُقرض المرتهن، والمُقترض الراهن.

ويمكن للشخص الحصول على رهن عقاري من البنك أو شركة التأمين أو جمعية للبناء أو رابطة للتوفير والقروض أو مؤسسات مالية أخرى. وتختلف نسبة الفائدة والشروط الأخرى من مقرض إلى آخر. ومعظم عقود الرهن العقاري تلزم الراهن المقترض، أن يرد القرض على أقساط شهرية على مدى عشرين عامًا أو أكثر أو أقل. ويذهب جزءٌ من كل دفعة إلى الرصيد غير المدفوع من القرض، ويسمى رأس المال، ويذهب جزء إلى الفائدة. وفي أثناء سداد المقترض القرض، فإن الكثير من كل دفعة شهرية يذهب إلى رأس المال، والقليل يذهب إلى الفائدة.إذ يسدد تدريجيًا من القيمة وهي قيمة العقار الذي يضمن القرض.

وإذا لم يسدد المقترض عددًا من الدفعات الشهرية، أو انتهك أية شروط أخرى في العقد، يحق للمقرض أن يحبس الرهن وحبس الرهن إجراء نظامي يتيح للمقرض أن يستولي على العقار. ويمكن للمُقرِض في هذه الحالة أن يبيع العقار، ويأخذ المبلغ المطلوب تسديده، ويعطي الباقي للمقترض. وقد يُسحب أكثر من قرض على العقار. وإذا حدث حبس رهن، فإن المقرض الثاني لا يأخذ شيئًا حتى يستوفي المقرض الأول كل مطالبه.

كانت الرهون العقارية دائمًا استثمارًا شائعًا لدى المؤسسات المالية بسبب الضمان الأكيد الذي يشمل مثل هذه القروض، وقد يتردد المقرضون خلال فترات الارتفاع السريع للأسعار، في توظيف أموالهم في الرهون العقارية. إذ إنّ معدّلات الفائدة ترتفع خلال فترات التضخم هذه، لذلك فإن معظم مؤسسات الإقراض تشترط معدّل فائدة متغيّر (غير ثابت خلال مدة الرهن العقاري). وإلا فإن المؤسسة المقرضة التي تتعاقد على رهن عقاري لمدة خمس وعشرين سنة وبفائدة 8% قد تخسر فرصة إقراض النقود فيما بعد بفائدة 12%، كذلك فإن التضخم يقلل من القوة الشرائية للنقود. ونتيجة لذلك، فإن النقود التي يستردها المقرضون، تكون ذات قوة شرائية أقل من النقود التي أقرضوها.

ومن أجل جذب المقترضين خلال فترة التضخم العالي، تُقدَّمُ شروط خاصة للمقترضين الجدد. والرهن العقاري ذو الفائدة الثابتة هو رهن عقاري بمعدّل فائدة ثابت لعدد معين من السنين. وهذا الوضع يكون مفيدًا، إذا زادت معدلات الفائدة خلال هذه السنوات، ولكنه لا يكون مفيدًا لو قَلّتْ معدّلات الفائدة. وثمة نظام مشابه، وهو الرهن العقاري ذو البداية المخفضة. وفي هذا النوع من الرهن العقاري يكون معدّل الفائدة ثابتًا على قيمة مخفضة في السنوات القلائل الأولى، ولكنه يصبح أعلى فيما بعد. وقد يكون هذا النظام ملائمًا للمقترض الذي يتوقع زيادة دخله في السنوات المقبلة. وهناك أيضًا نظام للرهن العقاري، حيث يدفع المقترض دفعات شهرية تغطي فقط فائدة القرض.

أما المبلغ المُقتَرض، فإنه ـ نظريًا ـ يُردُّ عند نهاية مدة القرض. وعلى أي حال فهناك احتمال أن يباع العقار، أو الملكية قبل هذا الوقت ويُرد القرضُ من ثمن البيع. وهذا يعني وجود نقود أقل لشراء عقار جديد. والرهن العقاري المرتبط بوثيقة تأمين على الحياة يعرف عادة باسم وثيقة تأمين الرهن العقاري، فالأقساط المدفوعة تشمل دفعات من الفائدة ودفعات من وثيقة التأمين. وعندما تصبح الوثيقة مُستحقة الدفع، تتخذ الإجراءات لدفع القرض. وإذا مات المقترض قبل نهاية مدة الرهن، حينئذ يُدفع القرض كاملاً. ويمكن إجراء ترتيب مشابه لنظام المعاش بدلاً من وثيقة التأمين.