نقل الملكية ( Conveyancing )

نقل المِلْكية إجراءٌ قانوني لنقل الممتلكات من مالك لآخر، وتشمل الملكية ممتلكات لا يمكن تحريكها كالأرض والمباني كما تشمل الملكية الشخصية. ويتطلب إعداد وثائق نقل الملكية عقدًا لنقل الملكية ودليلاً على حق امتلاك العقار. وحيث إن مهنة القضاء مقسمة بين محامين للمرافعات ومحامين استشاريين، فإن إعداد وثائق نقل الملكية من مهام المحامين الاستشارييين. وتسمح بعض البلدان لمن هم ليسوا بالمحامين في إعداد وثائق الملكية ؛ كما تمكن المشترين والبائعين من إعداد وثائق نقل الملكية بأنفسهم إن هم أرادوا ذلك.

ويُعتبر اتفاق البائع والمشتري على سعر معيّن أول خطوة في شراء الملكية، ويُعتبر هذا الاتفاق المبدئي قابلاً للنقض (رهن التعاقد) أي أنه يمكن لأي من الطرفين ترك الصفقة في أي وقت. ويمكن للمشتري دفع عربون. والعربون في القانون ـ مبلغ يدفع عند انعقاد العقد، ولكل من المتعاقدين الحق في العدول عنه وقد يفيد دفع العربون إثبات الارتباط النهائي، ويكون عندئذ جزءًا مقدمًا من الثَّمن.

ويحضر العقد من قبل البائع، وعلى المشتري إجراء تمحيص دقيق للملكية ويستطيع استخدام مراقب لهذا الغرض، وهو لا يستطيع التراجع عن العقد فيما بعد في حال عثوره على مساوئ لم يلاحظها من قبل، وتُعرف بالنواقص المسجلة. كما يستطيع المشتري استجواب مستأجري العقار للتأكد من شروط عقد إيجارهم ؛ ويستطيع أيضًا أن يسأل البائع عن حدود الملكية وقيودها وحق الارتفاق (أي حق استخدام الملكية للعبور إلى ملكية أخرى)، ويمكن أن يستفسر أيضًا عن المصروفات كالتأمين مثلاً. وفي حال التضليل المقصود من قبل البائع واعتماد المشتري على المعلومات غير الصحيحة لاتخاذ قراره، يستطيع المشتري إلغاء العقد فيما بعد، ويجب على المشتري أيضًا أن يسأل السلطات المحلية عن أي تحفظات تخطيطية أو مشاريع فتح طرق أو خط حديدي قد تؤثر على الملكية، بالإضافة إلى البحث في السجلات المحلية عن النفقات المتوجبة على الأرض.

وتتضمن وثيقة نقل الملكية وصف الملكية الموجودة في العقد، لذلك يجب وصف الملكية بشكل دقيق في هذه المرحلة، ويدفع المشتري عربونًا عند توقيع العقد ويخسر هذا العربون إن تسبب في عدم نفاذ البيع.

وإذا حدث البيع بالمزاد العلني عُدَّت المزايدة هي العرض وإسقاط مطرقة البائع بالمزاد العلني، هي القبول.

وبعد توقيع العقد يُعد البائع خلاصة نقل الملكية ويسلمها للمشتري حسب ما ورد بالعقد وهي ملخّصٍ عن الوثائق، يظهر حق ملكية المشتري للعقار، ويجب تسليم الوثائق المشار إليها مع الملخص. أما إذا كانت الأرض مسجلة، فلا حاجة للملخص لأن الملكية أُثبتت وسجلت. ونظام تورنز هو نظام مستخدم في الغرب على نطاق واسع في تسجيل الأراضي. وعندما يحصل المشتري على الملخص يحضر مسودة وثيقة نقل الملكية. ويجب على المشتري القيام ببعض المراجعة النهائية قبل إتمام عملية البيع والتأكد من عدم وجود عقد لبيع الملكية لشخص آخر، ويجب على المشتري البحث في السجلات المناسبة للقيام بهذه المراجعات. أما إذا كانت الأرض مسجلة فيجري بحث رسمي من قِبَل مكتب التسجيل ؛ وتسلم الأرض المسجلة بوساطة وسيلة نقل الملكية ويسجل المشتري كالمالك الجديد.

وعند الاتفاق على وثيقة نقل الملكية توثَّق، أي توضع بصيغتها الرسمية النهائية من قِبَل المشتري. ثَمّ يقدّم البائع مبينًا فيه البيان التكميلي مقدار المبلغ الواجب دفعه. وعندما يدفع المبلغ يتم نقل الملكية، وبعد إتمام العقد يحق للمشتري ممارسة الحقوق التي كان يمارسها البائع فيما عدا التحفظات المتفق عليها في العقد. وإذا ارتُكبت بعض الأخطاء في وثيقة نقل الملكية جعلتها سجلاً غير دقيق لأغراض الأطراف المتعاقدة ويمكن إصلاحها من قِبَل المحكمة.

أما نقل الملكية في الإسلام فمعناه اختصاص بالشيء يمنع الغير عنه، ويمكن صاحبه من التصرف فيه بأي وجه من وجوه التصرف إلا لمانع شرعي.

فإذا حاز الشخص المال بطريق مشروع كالشراء أو الهبة أو الوصية أو الميراث مثلاً، اكتسب كل من الإنسان والمال وصفًا جديدًا لم يكن موجودًا قبلها. فيصبح الإنسان مالكًا لهذا الشيء، بعد أن لم يكن ويصبح المال مملوكًا لهذا الإنسان بعد أن كان مملوكاً لآخر. وحينئذ يكون المال مختصًا بصاحبه، وهذا الاختصاص يبيح له الانتفاع به والتصرف فيه، إلا إذا وُجد مانع شرعي يمنعه من هذا التصرف كالجنون أو العته أو الوصاية أو الوكالة.

★ تَصَفح أيضًا: العقد ؛ حق الارتفاق ؛ العقار ؛ قانون الطابع ؛ تورنز، نظام.